فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة

في بعض الأحيان يحتاج كل من الطرفين إلى فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة بسبب العديد من الظروف والأسباب الخاصة لكل من الطرفين.

يكون فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة بناءً على رغبة أحد الطرفين في بعض الأوقات أيضاً وفي جميع الحالات، من الضروري أن نكون على دراية تامة ببعض الشروط والأمور القانونية الواجب وضعها بالحسبان قبل اتخاذ مثل هذه القرارات، وذلك لتجنب التعرض لأي مساءلة قانونية في المستقبل.

هل يجوز فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة؟ 

للإجابة عن ذلك السؤال يجب معرفة أن في حالة فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة ما هي الشروط والاحكام والأسباب التي تجعل احد من الطرفين سواء كان البائع او المشتري لتطلع علي فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.

والان سوف اوضح لك بعض الأسباب الشائعة لاتخاذ قرار فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.

فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة

يتيح التشريع المدني لأحد الطرفين فرصة فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، ولكن مع اتفاق كل من الطرفين بالتوقيع على اتفاقية إضافية بشأن فسخ العقد قبل انتهاء المدة، وفي هذه الحالة لا تظهر أي خلافات بين الطرفين.

يتم إبرام الاتفاق بين الطرفين من حيث التعديل أو إنهاء الاتفاقية، وفقًا لذلك تم الاتفاق على فسخ عقد الإيجار لمدة تزيد عن عام.

إذا لم يتم الاتفاق على لحظة فسخ العقد من قبل الأطراف في العقد نفسه، عندئذٍ تعتبر الالتزامات منتهية من لحظة إبرام الاتفاقية بشأن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.

هل يجوز فسخ العقد من طرف واحد؟

فسخ عقد الإيجار غير محدد المدة.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في الاتفاقية، فإن عقد الإيجار يعتبر مبرمًا لفترة غير محددة.

وفيما يتعلق فسخ عقد الإيجار من طرف واحد غير محدد المدة، أنه في حالة ذلك يجوز إمكانية فسخ العقد ولكن من الاتفاقية المنصوص عليها بشكل مباشر بموجب القانون.

فسخ عقد الإيجار محدد المدة.

إذا تم إبرام العقد لفترة معينة، فإن القانون لا ينص بشكل مباشر على الحق في فسخ العقد المبكر من جانب واحد.

وفي هذه الحالة لكي ينشأ الحق في الرفض الانفرادي خارج نطاق القضاء.

إذا لم يتم الاتفاق في العقد على شرط الحق في فسخ عقد الإيجار من جانب واحد اتفاقية، فلن يتمكن أي طرف من الانسحاب من العقد خارج نطاق القضاء.

ومحاولة تمديد بنود فسخ عقد الإيجار من جانب واحد لتشمل علاقة الإيجار لا تنطبق في الحالة الحالية.

حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة

الاتفاق صراحة بين الطرفين في العقد على فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، وفي هذه الحالة التي يتفق المؤجر والمستأجر صراحة فى العقد على أنه يجوز لأحد الطرفين فسخ العقد قبل نهاية مدة الإيجار.

في هذة الحالة يجوز لأى منهما فسخ العقد قبل انتهاء مدته، مع ملاحظة انها حالة نادرا ما قد تحدث.

في حال قرر المستأجر فسخ عقد الإيجار دون وجود بند ينص على ذلك في عقد الإيجار، فيعود الأمر في هذه الحالة للمؤجر في بعض الحالات.

حالة فسخ عقد الإيجار لعدم سداد الاجرة

هى عندما يتفق المؤجر والمستأجر فى العقد على أنه إذا تأخر المستأجر عن سداد الإيجار لمدة معينة محددة في العقد، يكون للمؤجر الحق في فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التغيير في العقد بسبب تغيير كبير في الظروف مسموح به بقرار من المحكمة في حالات استثنائية عندما يكون إنهاء العقد مخالفًا للمصلحة العامة أو ينطوي على ضرر للأطراف يتجاوز التكاليف بشكل كبير ضرورية لتنفيذ العقد على الظروف المتغيرة.

فسخ عقد الإيجار من قبل المالك

يجوز فسخ عقد الإيجار مبكرًا من قبل المالك في الحالات التي يكون فيها المستأجر:

1. يستخدم العقار مع انتهاك كبير لشروط الاتفاقية.
2. لا يدفع الإيجار أكثر من مرتين متتاليتين بعد انتهاء موعد الدفع المحدد بموجب العقد.
3. لا يقوم بإجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات ضمن الشروط المنصوص عليها في اتفاقية عقد الإيجار.
4. يجوز أن يحتفظ المالك بحق فسخ عقد الإيجار في ظروف معينة كتجديد المبنى مثلاً، وهنا يتضمن العقد بند يشير لحق المالك في فسخ عقد الإيجار من جانبه مقابل الدفع للمستأجر مبلغ متفق عليه.
5. يحق للمؤجر طلب فسخ المبكر للعقد فقط بعد إرسال تحذير كتابي للمستأجر حول الحاجة إلى الوفاء بالتزامه في غضون فترة زمنية مناسبة.

وبالتالي تعتبر تلك الحالات هي من أسباب فسخ عقد الإيجار لعدم الانتفاع.

أي عدم الانتفاع من قبل المستأجر لأنه يقوم بإهلاك الممتلكات الخاصة.

فسخ عقد الإيجار بناء على طلب المستأجر

بناء على طلب المستأجر يجوز للمحكمة فسخ عقد الإيجار قبل المدة في الحالات التي:

1. لا يوفر المؤجر العقار للاستخدام من قبل المستأجر أو يخلق عقبات أمام استخدام العقار وفقًا لشروط الاتفاق أو الغرض من الممتلكات.
2. الممتلكات المنقولة إلى المستأجر بها عيوب تمنع استخدام.
3. لا يقوم المؤجر بإصلاحات كبيرة للعقار ضمن الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار.
4. لم يتم إعطاء المستأجر الملحقات والمستندات والمستلزمات الخاصة بالوحدة المؤجرة له.
5. لم يحذر المؤجر المستأجر من حقوق الأطراف الثالثة على الشيء المؤجر.
6. التعويض عن فسخ عقد الإيجار

فيما يتعلق بهذا السؤال أن في حالة فسخ عقد الإيجار إذا وقعت وفق شروطها المعتبرة شرعا لم يجز لأحد الطرفين الانفراد بفسخها، وبما أن الطرفين هنا متفقان على فسخها فإنه يجوز أن يتفق المتعاقدان على تعويض المؤجر للمستأجر عن بقية المدة المحدودة، ولا يسمى هذا تعويضا عن الضرر، ولكن تسمى هذه العملية بدل جائز إذا بقي من مدة الإجارة شيء.

إذا تم الاتفاق بين المالك وبين المستأجر أثناء مدة الإجارة على أن يدفع المالك إلى المستأجر مبلغا مقابل تخليه عن حقه الثابت بالعقد في ملك منفعة بقية المدة فإن بدل هذا جائز شرعا لأنه تعويض عن تنازل المستأجر برضاه عن حقه في المنفعة التي باعها للمالك.

أما إذا انقضت مدة الإجارة ولم يتجدد العقد صراحة أو ضمنا عن طريق التجديد التلقائي حسب الصيغة المفيدة له فلا يحل بدل الخلو لأن المالك أحق بملكه بعد انقضاء حق المستأجر، وبالتالي تصبح هذه الحالة لا تحتاج للتعويض.

نموذج فسخ عقد ايجار من قبل المستأجر

أنا الموقع أدناه ………………………………………… أقرّ بصفتي المستأجر للعقار الموجود في ……………………………………..، بموجب عقد الإيجار المتفق عليه مع مالك العقار ……………………………………

وبسبب عدم رغبته بمواصلة استئجار الشقة المذكورة أعلاه، أقر بأن اتفاقية الإيجار المتفق عليها أضحت لاغية وباطلة ولا أثر لها بما يخص الايجار  اعتبارا من 20.

أقر أيضًا بأن للمالك و وكيله و ممثله الحق في تأجير العقار، على اعتبار إنهاء العقد في الوقت الذي يراه مناسبًا بعد التاريخ المذكور آتياً.

و هو (…/ ……/ …..20) وأتنازل عن الحق في تقديم أي اعتراض عليه.

كما أقر أنه بعد تاريخ الإلغاء ( …../ …./ ….20 ) ليس لدي أي حق مهما كان في  الشقة المأجورة سواء في حق الإجارة أو غير ذلك وإن فسخ العقد تم على مسئوليتي .

صيغة إنذار بفسخ عقد ايجار

أنه في يوم ………. الموافق ………. بناء على طلب السيد ………. المقيم في ………. ومحله المختار مكتب الاستاذ ………. المحامى والكائن في ………. أن ………. محضر محكمة ………. الجزئية قد انتقلت أنذر السيد ………. المقيم في ………. مخاطبًا مع ………. 

وأنذرته بالاتى بموجب عقد إيجار مقرر في تاريخ ………. حيث استأجر المنذر اليه من الطالب وهو ………. بالدور ………. من العقار الكائن به ………. ذلك بقصد بناء على طلب السيد ………. المقيم في ………. ومحله المختار مكتب الاستاذ ………. المحامي والكائن في ………. انا ………. محضر محكمة ………. الجزئية قد انتقلت أنذرت السيد ……….  المقيم في ……….  مخاطبًا مع ……….  وأنزرته بالآتي بموجب عقد إيجار مقرر في تاريخ ………. . يستأجر المنذر اليه من الطالب وهو ……….  بالدور ……….  من العقار الكائن به ……….  ذلك بقصد استعماله ………. وذلك نظير ايجار شهري وقدره ……….  وحيث أن المنذر قد امتنع عن سداد القيمة الإيجاري عن الفترة من تاريخ ……….  حتى تاريخ ……….  بما قيمته ……….  وحيث ان البند ……….  عقد الإيجار قد تتفق فيه صراحة على أعمال الفسخ عند عدم سداد الأجرة، حيث ينص على أنه ……….  لذلك فإن الطالب ينبه على المنذر اليه بسرعة سداد مبلغ ……….  قيمه إيجاريه متأخرة عن الفترة من تاريخ ……….  حتى تاريخ ……….

كما ينبه عليه بسرعة إخلاء العين موضع عقد الإيجار المؤرخ بتاريخ ………. وتسليمها للطالب أعمالًا للشرط الفاسخ الصريح.

وألا فإن الطالب سوف يضطر أسفًا إلى اتخاذ كافة الإجراءات القانونية ضد المنذر إليه، ورفع دعوى قضائية ضده بالفسخ والإخلاء والتسليم.

وبناء عليه فأنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت أنذر إليه بصورة من هذا الانذار للعلم بما جاء به ونفاذ مفعوله بشكل قانوني في حقه، مع حفظ كافة حقوق الطرف الآخر من أي نوع كانت.

ولكي يكون موضوعنا مكتمل الاركان نستعرض فيما يلي شروط فسخ عقد الإيجار الجديد بإيجاز

شروط فسخ عقد الإيجار الجديد

شروط فسخ عقد الإيجار الجديد تتحدد في عدة نقاط وهى:

1. عدم سداد الإيجار.
2. الإضرار بالعين المؤجرة، في حالة الإضرار بالشقة أو العين المؤجرة من خلال هدم حوائط أو جدران حامية يقوم المؤجر برفع دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.
3.  تغيير غرض الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويل الشقة سكنية إلى مكتب أو عيادة.
4.  التأجير من الباطن.
5.  استغلال الشقة أو العقار في أعمال منافية للآداب.

وهنا قد أتيحت لك كافة المعلومات الخاصة والشروط والحالات المختلفة التي تخص فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة أو بعد انتهاء المدة وما هي نماذج الصيغ فسخ عقد الإيجار الخاصة بكل حالة.